노후 단독주택 매물, 설명에 조감도 한 장 붙여 보기

이런 매물을 맡았다고 해 보겠습니다.

서울 마포구 골목 안쪽의 2층 단독주택입니다. 1980년대에 지은 벽돌집이고 대지는 약 40평. 문의는 꾸준한데, 전화를 거는 사람 대부분이 이 집에 살 생각이 아니라 헐고 새로 지을 생각입니다.

매수자가 묻는 건 지금 집이 아닙니다

노후 주택 매물을 보러 오는 사람은 방이 몇 개인지보다 «여기 헐고 지으면 몇 층까지 나오느냐»를 먼저 묻습니다. 이 질문에 말로만 답하면 설명이 길어지고, 듣는 사람 머릿속 그림도 저마다 달라집니다.

비슷한 조건의 매물이 한 동네에 여럿 나와 있으면 더 어렵습니다. 대지 크기도 준공 연도도 비슷하면, 매물 사이의 차이가 잘 드러나지 않거든요.

대장에서 먼저 확인할 것

주소를 넣어 토지대장과 건축물대장을 불러오면 지목과 대지면적, 지금 건물의 용도와 층수가 한 번에 정리됩니다.

여기서 매수자에게 먼저 짚어 줄 것은 세 가지입니다.

지목이 «대»인지. 주택이나 가게 같은 건물이 서는 땅에 붙는 지목입니다. 실제로 집이 서 있어도 서류상 지목이 «전»이나 «답»으로 남아 있으면 신축 전에 따로 절차를 밟아야 할 수 있습니다.

도로에 어떻게 붙어 있는지. 골목 안쪽 필지는 접한 길이 건축법상 도로로 인정되는지에 따라 신축 여부가 갈립니다. 대장만으로는 알 수 없어서, 구청 건축과에 확인하는 게 확실합니다. 접한 길이 폭 4m가 안 되면 길에서 물려 지어야 해서, 쓸 수 있는 대지면적이 줄어들 수도 있습니다.

용도지역이 제1종일반주거지역이라는 점. 저층 주택 위주로 관리되는 지역이라, 같은 40평이라도 제2종·제3종일반주거지역보다 올릴 수 있는 규모가 작은 편입니다. 층수와 용적률 한도는 조례에 따라 달라 구청에서 확인해야 합니다. 매수자가 기대하는 규모와 이 땅이 허락하는 규모 사이의 간격을 미리 알려 주는 게, 나중에 계약이 틀어지지 않는 길입니다.

지은 뒤의 모습을 한 장으로

같은 땅에 새 건물이 들어섰을 때의 조감도를 뽑아 봅니다. 1층에 작은 가게를 두고 위로 주거 세 층을 올린 모습입니다.

매물 설명에 붙일 때는 «참고용 그림»이라고 한 줄 적어 두는 편이 좋습니다. 실제로 몇 층, 몇 세대가 나오는지는 설계 단계에서 건축사가 정하니까요. 그래도 «이 정도 규모를 생각해 볼 수 있는 땅»이라는 감을 주기에는 충분합니다. 매물 광고에 쓸 때는 공인중개사법의 표시·광고 기준에 어긋나지 않는지도 함께 봐 두세요.

그림에는 주차를 따로 넣지 않았습니다. 세대를 들이면 주차 대수를 맞춰야 해서, 1층을 가게로 다 쓸 수 있을지는 건축사 검토에서 갈립니다.

매물 설명이 이렇게 달라질 수 있습니다

그림이 있다고 매물의 조건이 바뀌지는 않습니다. 다만 매수자가 무엇을 물어야 하는지 빨리 알게 되고, 그만큼 상담이 구체적인 쪽으로 넘어갑니다.

매수자에게 건넬 자료 묶음

그림 한 장만 건네기보다 대장 조회 결과와 함께 묶어 두면 설명이 짧아집니다. 지목과 용도지역, 대지면적이 적힌 한 장, 그리고 지은 뒤의 모습을 보여주는 조감도 한 장이면 됩니다.

매수자는 이 두 장을 들고 자기 쪽 건축사와 이야기를 이어갈 수 있습니다. 중개하는 쪽은 같은 설명을 전화마다 되풀이하지 않아도 되고요.