4층 근생 건물, 고쳐 쓸지 새로 지을지 매입 전에 그려 보기

매입가는 얼추 맞춰졌는데, 이 건물로 무엇을 할지는 아직 정하지 못한 상황을 가정해 보겠습니다.

서울 마포구 주택가 모퉁이에 있는 지상 4층 근린생활시설입니다. 1990년대에 지었고, 1층엔 카페가, 2~4층엔 작은 사무실이 들어와 있습니다.

숫자만 봐서는 그림이 안 그려집니다

매물을 검토할 때 처음 손에 쥐는 건 보통 매물 소개서 한 장과 등기부입니다. 대지 약 60평, 지상 4층, 연면적 360㎡. 여기까지는 누구나 봅니다.

막히는 건 그다음입니다. 이 건물을 그대로 두고 외관과 설비만 손볼지, 임차인을 내보내고 헐어서 새로 지을지에 따라 같은 매입가도 전혀 다르게 읽히거든요. 고쳐 쓰면 지금 들어오는 임대료를 어느 정도 이어가면서 공사할 수 있습니다. 새로 지으면 용적률에 여유가 있는 만큼 면적을 늘릴 수 있지만, 건물이 비어 있는 몇 달을 버텨야 합니다. 지금 기준의 주차 대수를 새로 맞추느라 늘어난 면적 일부가 1층 주차로 빠지기도 합니다.

두 경우를 머릿속으로만 견주다 보면 결국 설계사무소에 가서야 방향이 갈립니다. 매입을 결정하기 전에 할 수 있는 일이 조금 더 있습니다.

주소를 넣고 먼저 보는 칸

오라에 주소를 넣으면 건축물대장과 토지대장을 자동으로 불러옵니다. 이 건물이라면 아래처럼 정리됩니다.

눈여겨볼 칸은 세 개입니다.

사용승인 1994년. 30년이 넘었다면 배관과 전기 설비는 교체를 전제로 공사비를 잡아 두는 편이 안전합니다. 고쳐 쓰는 쪽이라도 설비 공사는 빠지지 않는다는 뜻입니다.

주구조 철근콘크리트. 벽이 하중을 받는 벽돌조였다면 내부를 크게 바꾸기 어렵습니다. 다만 철근콘크리트라도 기둥·보로 힘을 받는 구조인지 벽식 구조인지는 대장만으로 알 수 없습니다. 어느 벽을 헐 수 있는지는 구조 도면과 구조 검토로 확인해야 합니다.

연면적과 대지면적. 360을 198로 나누면 지금 쓰고 있는 용적률을 어림할 수 있습니다. 정확한 값은 대장의 «용적률» 칸에 나옵니다(지하층 등을 뺀 용적률 산정용 연면적 기준). 이 값을 용도지역의 한도와 비교하면 새로 지을 때 면적이 얼마나 늘 수 있는지 감이 잡힙니다. 한도는 같은 제2종일반주거지역이라도 지자체 조례마다 다르니, 정확한 값은 관할 구청에 확인하는 게 순서입니다.

같은 땅에 두 장을 나란히

다음은 그림입니다. 같은 필지를 두고 고쳐 쓰는 경우와 새로 짓는 경우를 한 장씩 뽑아 나란히 놓아 봅니다.

고쳐 쓰는 경우

새로 짓는 경우

고쳐 쓰는 쪽은 건물 크기는 그대로 두고 외장과 창, 옥상을 바꾼 모습입니다. 새로 짓는 쪽은 층을 올리면서 위층 한쪽을 계단처럼 물려 그렸습니다. 주거지역에는 정북 방향 일조 기준이 있어 실제 신축 건물도 이런 모양이 되는 경우가 많습니다. 물러나는 폭과 올릴 수 있는 층수는 설계 단계에서 건축사가 법규를 따져 확정합니다.

두 장을 놓고 보면 무엇을 비교해야 하는지가 분명해집니다.

그림을 들고 가면 달라지는 것

이 두 장을 들고 건축사사무소나 시공사를 찾아가면, 건물 설명에 쓰던 시간을 질문에 쓸 수 있습니다. 새로 짓는 쪽이라면 1층 층고를 어디까지 확보할 수 있는지, 고쳐 쓰는 쪽이라면 공사 중에 어느 층까지 임대를 유지할 수 있는지 같은 것들입니다.

명도 일정도 이때 같이 짚어 두면 좋습니다. 상가 임차인에게는 처음 계약한 날부터 최대 10년까지 갱신을 요구할 권리가 있어서, 계약 만료일이 왔다고 곧바로 비워지지는 않습니다. 재건축을 이유로 갱신을 거절하려면 법에서 정한 요건을 갖춰야 하니, 임차인 네 곳의 최초 계약일과 재건축 관련 특약을 매입 전에 확인하고 전문가 검토를 받아 두는 게 안전합니다.